Boendekommitté
Boendestämman kan välja en eller flera boendekommittéer för att verkställa boendestämmans beslut för högst två år åt gången. Mandattiden kan också vara kortare, till exempel ett år. Om boendestämman utser flera boendekommittéer ska den besluta om vilka ärenden som ska behandlas av dessa. Boendekommittén eller en medlem i den kan under mandattiden avskedas genom ett beslut av boendestämman som har biträtts av minst hälften av de röstberättigade som är närvarande eller företrädda vid stämman (42 §, 43 §).
Sättet för val av ordförande för boendekommittén kan avtalas. Boendestämman kan utse en ordförande för boendekommittén eller så kan boendekommittén välja sin egen ordförande. Ordföranden sammankallar vid behov kommittén för att behandla uppgifter eller praktiska arrangemang som hör till dess behörighet. Boendekommitténs ordförande eller den förtroendeman som valts istället för boendekommittén representerar bostadsrättsobjektet i samarbetsorganet. Representanter till samarbetsorganet kan också väljas genom val.
Boendekommitténs rättigheter
Boendekommittén har rätt att i ärenden som gäller ett enda bostadsrättsobjekt:
delta i beredningen av budgetförslaget och förslaget till fastställande av bruksvederlag;
På objektnivå behandlas de objektspecifika uppgifter som påverkar bruksvederlagen och kostnaderna. Viktiga uppgifter för de boende är bl.a. framställningar om bruksvederlag, utjämningens inverkan på bruksvederlaget och grunderna för den samt efterkalkyler som enligt lagen ska härledas ur de ekonomiska uppgifterna.
Föreningen ska presentera och öppna kalkylerna för de boende på ett begripligt sätt innan den fattar beslut.
årligen presentera reparationsåtgärder som ska täckas med bruksvederlag och hyror;
delta i beredningen av en långsiktig reparationsplan för huset;
Underhållsbehovet ska utredas för boendeförvaltningen i enlighet med god sed för fastighetsskötsel. Skötseln och uppföljningen av fastighetens skick ska vara planmässig. Reparationerna ska grunda sig på långsiktiga reparationsplaner som behandlas i boendeförvaltningen.
Föreningen ska lägga fram en långsiktig reparationsplan och berätta hur kommande reparationer ska finansieras: Vilken andel samlas in med reparationsvederlag och hur mycket lån behövs för att genomföra reparationerna? Boendeförvaltningen har också möjlighet att framföra önskemål om kommande reparationer. När reparationsplanerna har lagts fram och boendeförvaltningen har behandlat dem kan föreningen börja genomföra de reparationer som man beslutat om.
delta i beredningen av en långsiktig finansieringsplan för huset;
Föreningen ska lägga fram en långsiktig finansieringsplan som innehåller objektspecifika uppgifter om amorteringar, förfallodagar och andra lånevillkor, trots att dessa ofta är kostnader som ska utjämnas (RP 189/2020).
De objektspecifika finansieringsutgifterna grundar sig på ARAs lånebeslut. Utjämning innebär att man först utreder objektspecifika finansieringsutgifter som tillsammans bildar föreningsspecifika finansieringsutgifter. De föreningsspecifika finansieringsutgifterna fördelas mellan objekten enligt särskilt fastställda utjämningsprinciper.
Avsikten med utjämningen är att säkra en jämn utveckling av bruksvederlagen och att bruksvederlagen så väl som möjligt ska svara mot användningsvärdet för bostäderna på ett sätt som innebär att bruksvederlagen sinsemellan är så rättvisa som möjligt.
Boendeförvaltningen kan kommentera och be om preciseringar till exempel i bruksvederlaget som betalas på grund av de utjämnbara finansieringskostnaderna.
göra framställningar om innehållet i husets underhållsavtal, om skötselsystemet samt om disponent- och underhållsuppgifter;
De boende kan genom sin egen aktiva verksamhet påverka de skötselavgifter som ingår i bruksvederlaget och som inte får utjämnas mellan olika bostadsrättshus. Skötseluppgifterna består av flera poster som de boende kan påverka genom sparåtgärder, till exempel värme-, el- och vattenförbrukningen samt avfallshanteringen.
Det är viktigt att boendeförvaltningen får information om avtalens innehåll och underhålls- eller skötselarbetenas omfattning. Till exempel ska man göra en tydlig åtskillnad mellan de skötseluppgifter som de boende själva utför på gårdsområdena och övriga arbeten i anslutning till avtalet.
övervaka att skötsel-, underhålls- och reparationsåtgärder vidtas i gemensamma utrymmen för de boendes och andra lägenhetsinnehavares gemensamma räkning;
Boendeförvaltningens övervakning kan endast gälla gemensamma utrymmen. Övervakning som sträcker sig till de utrymmen som den boende besitter kan endast utföras med den boendes samtycke.
Föreningen är dock ansvarig för övervakningsåtgärderna och för att de avtalsenliga förpliktelserna fullgörs. Föreningen kan inte överföra sitt övervakningsansvar på de boende. Boendeförvaltningens övervakning kompletterar föreningens övervakningsansvar.
besluta om användningen av gemensamma hobby- och klubbutrymmen och motsvarande samt om talkoarbete och andra motsvarande gemensamma tillställningar;
Utrymmena ska användas enligt användningsändamålet för att alla boende ska ha möjlighet att använda lokalerna på lika villkor. Verksamheten ska vara sådan att den inte stör boendet, skadar eller oskäligt sliter på utrymmena. Användarna ansvarar för användningen av utrymmena.
För eventuella tillstånds- och försäkringsansvar behövs alltid ägarens godkännande för utomstående att använda utrymmena. Boendeförvaltningen har inte rätt att ingå avtal eller ge tillstånd för annan verksamhet, till exempel POP UP-kafé.
besluta i ett ärende som överflyttats till boendeförvaltningen för beslut samt verkställa ett ärende som anförtrotts den, förutsatt att boendeförvaltningen är beredd att ta emot uppgiften;
Boendeförvaltningen kan genomföras flexibelt. Boendestämman kan till exempel ge uppgifter till boendekommittén. Om uppgiften till exempel är sådan att den kräver specialkompetens kan boendekommittén vägra att ta emot uppgiften.
behandla övriga ärenden som gäller huset;
Till exempel är det dock inte boendeförvaltningens uppgift att lösa meningsskiljaktigheter i anslutning till boendet och fungera som medlare i störningsfall. Vid behov kan medling i tvister mellan grannar användas för att lösa konflikter. I medlingen i tvister mellan grannar ingriper man i störningar och situationer som upplevs som besvärliga i grannskapet och boendegemenskapen, till exempel störande beteende, användning av gemensamma utrymmen och problem med samarbete inom boendeförvaltningen. Kostnaderna för jämkning kan inkluderas i bruksvederlagen.
göra framställningar till samarbetsorganet mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavarna om ärenden som framkommer i bostadsrättsobjektets boendeförvaltning och andra ärenden som ska behandlas (44 §).
Boendeförvaltningen kan lägga fram ärenden, respons och förslag som de boende anser vara viktiga till samförvaltningsorganet för behandling. Samförvaltningsorganet sammanställer ärendena och för dem vidare till föreningen.